Trình tự vay mua nhà – Tất cả những gì Quý vị cần biết

Liệu tôi có thể vay mua nhà không?

Bạn đã có sẵn tiền gửi chưa?

Tiền luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu, vì vậy bạn cần chắc chắn rằng mình đã tiết kiệm được một khoản tiền kha khá khi có ý định mua căn nhà đầu tiên cho mình. 

Khoản tiền này lớn hay nhỏ sẽ tùy thuộc vào giá trị của tài sản và số tiền bạn đang vay mua nhà, 

hay còn được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LVR).

Nhìn chung, đây là số tiền bạn sẽ cần dự trù để mua một ngôi nhà:

Đối với bất động sản sẵn có: 9% đến 10% giá mua

• 5% tiền gửi
• 4% thuế trước bạ
• 500 đô la cho luật sư (chuyên xử lý việc sang tên tài sản)
• 000 đô la cho các chi phí khác

Đối với bất động sản mới: 2% đến 5% giá mua

• 5% tiền gửi
• Không có thuế trước bạ (đối với một số tiểu bang)
• 500 đô la cho luật sư (chuyên xử lý việc sang tên tài sản)
• 000 đô la cho các chi phí khác
• Có thể áp dụng Trợ cấp cho người lần đầu sở hữu nhà (First Home Owners Grants) (đối với một số tiểu bang)

Lưu ý rằng đây chỉ là những hướng dẫn chung và chi phí cũng như các khoản hỗ trợ có thể thay đổi tùy theo tiểu bang.

Ngoài ra, bạn có thể nhận được chính sách hỗ trợ mới từ chính phủ, được gọi là 

Chương trình đặt cọc khoản vay mua nhà đầu tiên (First Home Loan Deposit Scheme).

Cuối cùng, bạn cần nhớ rằng, khoản tiết kiệm của bạn càng lớn, thì bạn quá trình mua nhà càng trở nên dễ dàng hơn.

Khoản tiền này giúp giảm số tiền bạn phải trả cho Bảo hiểm khoản vay cho người cho vay (LMI), khoản phí mà bạn cần trả một lần duy nhất, áp dụng khi bạn vay mua nhà nhiều hơn 80% LVR.

Hầu hết các ngân hàng cũng có chính sách tiết kiệm bắt buộc đối với những ai đăng ký vay mua nhà. 

Hầu hết các ngân hàng đều mong muốn những người đi vay tiềm năng có một tài khoản tiết kiệm riêng trị giá ít nhất 5% giá trị căn nhà họ muốn mua.

Điều gì có thể cản trở bạn trong quá trình vay mua nhà?

Mọi ngân hàng đều muốn khoản vay mua nhà của họ sẽ được hoàn trả đầy đủ, vậy nên họ luôn ưu ái những người đi vay có rủi ro thấp, tức là người có khả năng trả khoản vay mua nhà của họ đầy đủ và đúng hạn!

Mục đích của khoản vay và đặc biệt là lịch sử tín dụng của bạn (credit history) tốt hay xấu có thể có tác động đáng kể đến việc ngân hàng nào phù hợp với bạn..

Gần đây, các ngân hàng đã phát triển hệ thống chấm điểm tín dụng của riêng họ, hệ thống này sẽ cân nhắc các yếu tố:

• Lịch sử tín dụng của bạn, bao gồm cả những lần vỡ nợ, phá sản và các đánh giá về hồ sơ tín dụng của bạn
• Mức độ ổn định về tài chính, bao gồm lịch sử công việc, địa chỉ và khả năng trả nợ
• Loại tài sản bạn dự định mua và mức độ dễ bán của tài sản dựa trên định giá của ngân hàng

Có ‘vết nhơ’ trên hồ sơ tín dụng không có nghĩa là bạn không có khả năng vay, nhưng hồ sơ của bạn sẽ gặp khó khăn khi bộ phận tín dụng của ngân hàng xử lý đơn. Vay tại ngân hàng phù hợp với tình trạng hồ sơ của bạn là chìa khóa để có được khoản vay thích hợp.

Không nhiều bên chấp thuận các khoản vay mua nhà từ những người vay có nhiều vấn đề về tín dụng, cho dù đó là ngân hàng hay người cho vay chuyên nghiệp.

Ví dụ hồ sơ vay của bạn có các vấn đề sau: bạn đang trong thời gian thử việc tại chỗ làm, một phần thu nhập đến từ tiền thưởng và bạn đang đăng ký khoản vay có người bảo lãnh. Trong trường hợp này người cho vay có thể châm chước một trong những vấn đề này nhưng sẽ rất khó để chấp nhận cả ba!

Ngay cả với một hồ sơ tín dụng sạch, thu nhập ổn định, hoàn cảnh gia đình, khoản nợ không có thế chấp hay dư nợ chỉ là một số yếu tố ảnh hưởng đến khoản tiền mà bạn có thể vay.

Để nâng cao khả năng được vay của mình, bạn có thể áp dụng hai cách là Hợp nhất nợ và hủy bỏ thẻ tín dụng.

Tìm những người có khả năng hỗ trợ bạn khi vay mua nhà

Việc tìm một nhóm chuyên gia về lĩnh vực bất động sản nên được thực hiện trước khi quá trình thương lượng giá được bắt đầu.

Để nhận được lời khuyên tốt nhất, bạn nên có:

• Một nhà môi giới thế chấp (là chúng tôi!)
• Luật sư chuyên về sang tên tài sản (hoặc đại lý định cư ở Tây Úc)
• Kế toán (nếu bạn là nhà đầu tư bất động sản)

Chi phí sang tên có thể dao động từ khoảng 400 đô la đến 2000 đô la nhưng tốt nhất là đừng chỉ chọn luật sư (conveyancer) bởi chi phí thấp. Hãy thử hỏi bạn bè hoặc người thân đã mua nhà, nhiều khả năng là họ có thể giới thiệu một nhà tư vấn pháp luật uy tín cho bạn.

Nhận phê duyệt trước khi vay mua nhà

Với sự hỗ trợ từ môi giới thế chấp của chúng tôi, bạn có thể tìm ra ngân hàng và khoản vay mua nhà phù hợp nhất.

Chúng tôi sẽ giúp bạn thu thập các tài liệu bổ trợ, chẳng hạn như phiếu thanh toán và bảng sao kê ngân hàng, trước khi gửi đơn đăng ký đến ngân hàng mà bạn đã chọn.

Một số ngân hàng có thể đưa ra phê duyệt trước trong vòng vài giờ, những ngân hàng khác có thể mất đến một tuần. Nhưng bạn cần lưu ý rằng phê duyệt trước không phải lúc nào cũng đáng tin cậy, vì vậy hãy cẩn thận! Hãy hỏi người môi giới thế chấp để ước tính khoản thời gian chính xác hơn.

Trong những tình huống phức tạp hơn thì bạn cần cung cấp thêm thông tin hoặc tài liệu cho ngân hàng. Điều này có thể khiến quy trình bị trì hoãn vài ngày, vì vậy trước khi tìm nhà, bạn nên nộp đơn xin phê duyệt trước.

Phê duyệt trước nghĩa là khoản vay của bạn về cơ bản được chấp thuận, dựa trên việc ngân hàng chấp nhận tài sản mà bạn định mua. Không phải mọi tài sản đều được các ngân hàng chấp nhận, vì vậy hãy xem thông tin về các loại tài sản trước khi đưa ra bất kỳ đề nghị nào.

Bạn nên đặt mục tiêu được phê duyệt trước sáu tháng trước khi mua nhà!

Chọn một căn nhà

Căn nhà có thỏa mãn các yêu cầu của bạn không?

Xin chúc mừng, vậy là bạn đã nhận được phê duyệt trước và giờ là lúc để mua sắm.

Có rất nhiều điều cần cân nhắc khi mua nhà, nhưng điều quan trọng nhất là bạn phải thực sự hiểu rõ nhu cầu của bản thân là gì.

Bạn là đã kết hôn chưa? Bạn đã có hay đang có dự định có con trong tương lai? Vị trí căn nhà có thuận tiện để đến văn phòng không? Có phương tiện công cộng nào gần căn nhà không?

Mặc dù bạn sẽ có xu hướng tìm một ngôi nhà phù hợp với lối sống của mình, nhưng quan trọng là bạn phải luôn giữ cho mình một tư duy cởi mở. Và nhớ rằng, hãy xem xét cả những ngôi nhà không giống với dự định ban đầu của bạn..

Có thể bạn sẽ cần cải tạo căn nhà một chút nhưng hãy tự hỏi, so với số tiền tiết kiệm được khi mua một căn nhà mới không, thì chi phí này có xứng đáng không?

Các nhà môi giới bất động sản có thể cho bạn những lời khuyên tuyệt vời nhưng quyết định cuối cùng luôn nằm trong tay bạn. Vậy nên bạn cần trực tiếp đến thăm và cảm nhận thực tế căn nhà mình muốn mua và vị trí của nó.

Nghiên cứu thị trường bất động sản

Trước tiên, bạn nên biết rằng Úc là một trong những thị trường bất động sản có tính ổn định cao nhất trên thế giới.

Các trang web như CoreLogic (trước đây là RP Data), Residex và Australian Property Monitors đều là những nguồn dữ liệu uy tín, cập nhật tình hình bất động sản trên toàn quốc. Các nhà môi giới của chúng tôi luôn theo dõi các trang web này và sẵn sàng cung cấp cho bạn miễn phí các báo cáo về bất động sản cũng như các dữ liệu khác về thị trường.

Hầu hết các trang web bất động sản đều có chế độ cảnh báo người dùng mỗi khi các bất động sản mới xuất hiện trên thị trường, không chỉ trong khu vực của bạn mà còn ở các vùng xung quanh.

Các trang web hữu ích có thể kể đến là:

• com.au

Mẹo ở đây là đặt tiêu chí cảnh báo đủ rộng để nắm bắt thông tin về những ngôi nhà có khả năng phù hợp với nhu cầu của bạn.

Ví dụ: nếu bạn muốn mua một căn nhà có hai gara, hãy tìm kiếm những ngôi nhà có một hoặc nhiều gara trong phần mô tả. Ngôi nhà với chỉ một gara rất có thể vẫn đủ diện tích để chứa thêm một chiếc ô tô khác!

Trên hết, bạn cần phải thực sự đến buổi tham quan nhà và làm theo những lời khuyên sau:

• Các vùng ngoại ô mới nổi là những nơi cần lưu tâm
• Cơ sở hạ tầng địa phương như hệ thống giao thông công cộng tốt là điểm cộng tuyệt vời!
• Soạn danh sách các căn nhà đã được bán trong khu vực trong sáu tháng qua để hiểu rõ hơn về thị trường.
• Bạn càng kiểm tra nhiều, bạn càng hiểu rõ những điểm cần chú ý.
• Nhận lời khuyên từ kế toán (nếu bạn là nhà đầu tư bất động sản).

Nếu bạn đã tìm thấy một ngôi nhà ưng ý, bạn thậm chí có thể yêu cầu định giá trước khi gửi đơn đăng ký vay.  

Các loại bất động sản khác nhau

Có nhiều loại tài sản khác nhau và mỗi loại có những đặc điểm riêng biệt. Về cơ bản, sẽ gồm 4 loại sau:

• Nhà ở (House)
• Nhà phố (Townhouse)
• Căn hộ (Unit/apartment)
• Đất trống (Vacant land)

Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà hoặc mảnh đất trống thì bạn sở hữu toàn bộ tài sản. Trong khi đối với một căn hộ hoặc nhà phố thì bạn đang sở hữu tài sản của mình đồng thời có một phần đất chung.

Mua nhà theo dự án

Mua theo dự án là khi bạn cam kết sẽ mua một bất động sản trước khi nó được hoàn thành và bạn chỉ có thể mường tượng ra ngôi nhà sẽ như thế nào dựa trên kế hoạch xây dựng.

Các chủ đầu tư thường đầu tư rất nhiều vào tiếp thị, vì vậy bạn cần phải thận trọng và tránh trả cao hơn giá trị thực sự của một bất động sản. So sánh bất động sản bạn đang mua với doanh số bán bên ngoài dự án để đảm bảo bạn không trả đúng giá thị trường.

Các nhà tiếp thị thường nói rằng căn nhà bạn chọn có giá thấp hơn thị trường, nhưng  điều này hiếm khi xảy ra ngoại trừ trường hợp thị trường bất động sản đang trì trệ.

Vì khoảng thời gian từ khi bạn ký hợp đồng mua bán đến khi bạn trở thành chủ sở hữu là khá dài, nên nhiều ngân hàng sẽ không chấp thuận trước khoản vay cho bạn. Giá trị của tài sản hoặc tình trạng cá nhân của bạn có thể thay đổi trước khi bạn sở hữu căn nhà, vì vậy ngân hàng không thể cam kết chấp thuận khoản vay cho bạn cho đến cận ngày thanh toán.

Nếu ngân hàng định giá tài sản của bạn thấp hơn dự kiến hoặc bạn không đáp ứng đủ tiêu chí cho vay của ngân hàng tại thời điểm bạn đăng ký khoản vay, thì có khả năng bạn không thể hoàn tất giao dịch mua bán. Bạn có thể mất tiền cọc và thậm chí là bị nhà phát triển kiện bởi chủ xây dựng dự án.

Một số ngân hàng của chúng tôi có thể xem xét duyệt khoản vay của bạn lên đến 18 tháng trước khi thanh toán, điều này giúp giảm nguy cơ bạn không thể hoàn tất giao dịch. Hầu hết các ngân hàng chỉ thẩm định khoản vay của bạn tối đa 3 tháng trước khi tất toán.

Khi mua nhà theo dự án, hợp đồng mua bán phải được kiểm tra cẩn thận bởi nhà tư vấn luật của bạn.

Cần chú ý những điều sau:

• Tiền cọc của bạn có được gửi cho nhà phát triển dự án không?
• Dự án đã được hội đồng cấp phép xây dựng chưa?
• Chủ thầu có uy tín không?
• Bạn có thể lấy lại tiền nếu dự án chưa hoàn thành không?

Các khoản vay mua nhà cho xây dựng

Sở hữu căn nhà đầu tiên là cột mốc quan trọng trong cuộc đời mỗi người, và nếu bạn muốn căn nhà của mình là độc nhất thì có lẽ bạn đang cân nhắc phương án tự xây nhà.

Dù bạn quyết định mua đất sau đó xây dựng hay mua nhà và đất trọn gói, bạn đều cần đăng ký một khoản vay xây dựng.

Các hình thức vay này thường phức tạp, vì bất động sản sẽ được định giá theo từng giai đoạn thi công và nhà thầu được trả nhiều lần trong suốt quá trình xây dựng.

Nhưng đừng lo, các nhà môi giới chuyên nghiệp của chúng tôi là những chuyên gia trong lĩnh vực cho vay xây dựng.

Ngân hàng sẽ chấp thuận bất động sản của tôi chứ?

Mặc dù khoản vay của bạn đã được phê duyệt trước, nhưng ngân hàng vẫn có thể từ chối phê duyệt  khoản vay chính thức cho bạn. Ngân hàng cần chấp thuận dùng căn nhà mà bạn đang mua như tài sản thế chấp cho khoản vay của bạn.

Không phải tất cả các tài sản đều được đáp ứng được các tiêu chí của ngân hàng, thường họ sẽ từ chối các căn nhà có các đặc điểm sau:

• Diện tích nhà dưới 50m2.
• Diện tích đất hơn 2 ha.
• Tình trạng nhà quá xuống cấp.
• Chung cư cao tầng.
• Các tài sản được coi là di sản.
• Nằm ở vùng lũ lụt.
• Nằm ở các thị trấn nhỏ hoặc các địa điểm xa xôi.
• Được chuyển đổi từ nhà kho.

Bạn không chắc ngân hàng sẽ chấp nhận tài sản của mình hay không? Hãy tham vấn môi giới thế chấp trước khi đăng ký vay để nhận được câu trả lời nhé.

Thương lượng giá

Tìm được mức giá bất động sản hợp lí là một thách thức lớn  đối với một số người. Để luôn có được mức giá hợp lý nhất, bạn cần trả lời một số câu hỏi trước khi bắt đầu thương lượng giá cả.

Tìm hiểu lý do vì sao người bán lại quyết định bán bất động sản này. Có thể họ đang chịu áp lực bán gấp và sẵn sàng giảm giá cho người mua.

Nếu một bất động sản đã được rao bán từ sáu đến mười tuần mà vẫn chưa ai mua thì bạn nên đưa ra mức giá thấp. Những chủ sở hữu đã rao bán nhà trên sáu tháng thường có mức giá đề xuất không thực tế, do đó thường chỉ chấp nhận mức giá cao.

So sánh giá bán của những căn nhà tương đương trong khu vực đã được bán trong sáu tháng qua. Mức giá trung bình trên thị trường và mức người bán đề nghị có chênh lệch nhiều không?

Nếu có thể, đừng đưa ra mức giá đề nghị trước! Hãy bên bán nhà làm việc đó đầu tiên vì ít nhất sau đó bạn biết mức giá kỳ vọng của họ nằm ở đâu.

Ví dụ, nếu một ngôi nhà được rao bán với giá 500.000 đô la nhưng thật ra người bán sẵn sàng bán với giá 450.000 đô la, bạn sẽ không biết điều này nếu bạn đưa ra mức 480.000 đô la ngay lập tức.

Trên thực tế, quá trình thương lượng có thể khá khó khăn vì thường bạn sẽ giao dịch với môi giới bất động sản chứ không phải trực tiếp với người bán.

Cách tốt nhất là không tỏ ra quá quan tâm đến căn nhà và ám chỉ rằng bạn đang đàm phán để mua một bất động sản khác. Đây cũng là chiến lược mà các môi giới thường sử dụng khi họ nói rằng có một người mua khác cũng quan tâm đến căn nhà này!

Hãy chú ý tìm ra những những điểm lỗi của căn nhà, dù nó có là ngôi nhà mơ ước của bạn, đây sẽ là điểm cộng để bạn nâng cao vị thế đàm phán của mình.

Thời gian tạm dừng dài bao lâu?

Khi bạn đã đồng ý với mức giá đưa ra, cũng như đã tham vấn ý kiến người tư vấn pháp lý và nhà môi giới thế chấp , khi đó bạn có thể ký hợp đồng mua bán và đặt cọc.

Sau đó, bạn sẽ một khoảng thời gian tạm dừng (cooling-off period). Trong giai đoạn này, bạn vẫn có quyền rút khỏi hợp đồng mua bán. Lưu ý, nếu bạn mua nhà thông qua hình thức đấu giá thì sẽ không có thời gian tạm dừng này.

Ở một số tiểu bang, khoảng thời gian tạm dừng được coi là một điều khoản, cho phép bạn hủy hợp đồng nếu không nhận được phê duyệt cho vay chính thức từ ngân hàng. Điều khoản này thường được gọi là điều khoản tài chính (finance clause), tuy nhiên vẫn có thể những cái tên khác.

Khoảng thời gian tạm dừng sẽ khác nhau trên khắp nước Úc, tại mỗi tiểu bang, giai đoạn này được quy định như sau::

• NSW – 5 ngày làm việc
• VIC – 3 ngày làm việc
• QLD – 5 ngày làm việc
• TAS – Không có giai đoạn làm mát
• SA – 2 ngày làm việc
• NT – 3 ngày làm việc
• WA – Không có thời gian làm mát

Lưu ý rằng đây là những quyền và nghĩa vụ tối thiểu của người tiêu dùng và mỗi bang thường có tiêu chuẩn ngành riêng biệt.

Ví dụ: NSW quy định thời gian tạm dừng là 5 ngày nhưng tốt nhất bạn nên thương lượng thành 10 ngày làm việc để có thời gian chờ duyệt khoản vay và / hoặc cho người định giá thời gian để đánh giá tài sản.

Tiêu chuẩn ngành cho WA và QLD là từ 14 đến 28 ngày.

Bất kể mỗi tiểu bang quy định như thế nào, khoảng thời gian tạm dừng vẫn có thể thương lượng được! Bạn có thể yêu cầu kéo dài thời gian tạm dừng và ở một số tiểu bang, bạn cũng có thể từ bỏ hoàn toàn quyền lợi này.

Kéo dài thời gian tạm dừng

Điều gì sẽ xảy ra nếu thời gian tạm dừng sắp hết và khoản vay của bạn vẫn chưa được chấp thuận? Bạn chỉ cần yêu cầu gia hạn.

Sau cùng thì, các môi giới bất động sản cũng sẽ không được trả tiền trừ khi họ bán được nhà. Nếu bạn đã gần được chấp thuận khoản vay, họ sẽ cho bạn đủ thời gian để sắp xếp ổn thỏa.

Tuy nhiên, nếu có một số lượng lớn người mua tiềm năng thì môi giới có khả năng từ chối yêu cầu của bạn. Trong trường hợp này, người bán chỉ có thể cho bạn khoảng thời gian tạm dừng tối thiểu hoặc thậm chí là bỏ luôn khoảng thời gian này tùy thuộc vào luật tiêu dùng của tiểu bang.

Cần nhớ rằng các môi giới thường không muốn bạn kéo dài thời gian tạm dừng, thay vào đó là cam kết mua hàng  ngay. Một trong các lý do mà họ thường đưa ra là có một người khác cũng đang quan tâm đến bất động sản này.

Trong phần lớn trường hợp, họ chỉ đang thử bạn thôi. Hãy cứ dành thời gian suy nghĩ và không bao giờ cam kết mua một bất động sản cho đến khi bạn chắc chắn rằng khoản vay của mình đã được chấp thuận.

Kiểm tra sâu bọ, tòa nhà và địa tầng

Bạn nên hoàn thành quá trình thẩm định giá đối với một loại tài sản trong thời gian tạm dừng. Nếu đang đấu giá, quá trình này nên được hoàn thành một tuần trước khi cuộc đấu giá bắt đầu.

Mục đích chính của việc kiểm tra là để đảm bảo ngôi nhà bạn mua thực sự an toàn và không ẩn chứa mối nguy nào. Luật sư thường có thể giới thiệu một đơn vị kiểm tra xây dựng và dịch hại tốt để kiểm tra tài sản cho bạn.

Chúng tôi đặc biệt khuyên bạn nên mặc quần áo cũ và tham gia kiểm tra tài sản cùng họ. Qua việc trao đổi trực tiếp về các vấn đề tiềm tàng, bạn có thể hiểu rõ hơn mức độ nghiêm trọng của chúng và bạn cần làm gì để khắc phục khi bạn là chủ sở hữu.

Nếu bạn đang mua bất động sản có quyền sở hữu phân tầng (một căn hộ hoặc nhà phố) thì bạn cũng cần kiểm tra phân tầng (strata inspection). Điều này nghĩa là một công ty sẽ điều tra việc quản lý của tập đoàn phân tầng, bao gồm quản lý tài chính, sửa chữa bất kì và vấn đề với tài sản.

Tôi có nên đi đấu giá không?

Các cuộc đấu giá có thể là cơ hội quý giá để tiếp cận nhiều bất động sản chất lượng. Tuy nhiên, hình thức này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro cho người mua nhà..

Nguyên nhân là bởi bạn sẽ không được hưởng khoảng thời gian tạm dừng. Một khi đã đấu giá thành công, bạn sẽ được yêu cầu thanh toán tiền đặt cọc của mình ngay lập tức và không thể hoàn lại!

Chúng tôi khuyến nghị những ai mua nhà lần đầu hay sở hữu số tiền gửi nhỏ nên tránh đấu giá nếu có thể.

Tuy nhiên, hầu hết các bất động sản ở Melbourne đều được bán theo hình thức đấu giá nên nếu bạn sống ở đây, đấu giá là không thể tránh khỏi.

Chuẩn bị cho buổi đấu giá

Nếu bạn chưa chuẩn bị gì cho một cuộc đấu giá thì bạn không thể đặt giá! Hãy đọc kỹ các lưu ý bên dưới để chắc chắn mình hiểu rõ loại hình mua bán này:

• Luôn nhớ rằng, bạn cần tham vấn luật sư và người môi giới thế chấp của mình trước khi tham gia đấu giá. Nếu luật sư hoặc người môi giới thế chấp của bạn đề nghị bạn không đấu giá, thì hãy nghe theo họ!
• Khoản vay mua nhà của bạn cần được chấp thuận có điều kiện trước khi đấu giá.
• Xác định mức đặt giá tối đa.
• Luật sư hoặc người tư vấn luật của bạn phải xem xét hợp đồng mua bán trước khi đấu giá.
• Hoàn thành kiểm tra nhà (xem ở trên) một tuần trước cuộc đấu giá.
• Nếu giá đặt của bạn được chấp thuận, bạn sẽ phải trả tiền đặt cọc ngay lập tức cho đại lý.
• Nếu đấu giá thất bại thì bạn sẽ mất tiền cho việc kiểm tra và tiền trả cho luật sư để xem xét hợp đồng!

Một buổi đấu giá diễn ra thế nào?

Ở hầu hết các tiểu bang, bạn sẽ phải đăng ký và chứng minh danh tính của mình trước khi đấu giá. Hãy trao đổi với môi giới bất động sản và luật sư của bạn để biết điều luật này có được áp dụng ở khu vực của bạn hay không.

Mặc dù đã có rất nhiều bài viết về các chiến lược đặt giá, nhưng theo kinh nghiệm của chúng tôi, hầu hết các bài viết đó không có gì khác biệt. Người sẵn sàng trả nhiều tiền nhất sẽ thắng!

Người bán sẽ đặt giá khởi điểm và nếu không đạt được giá này, người trả giá cao nhất thường có cơ hội thương lượng đầu tiên với người bán.

Người thắng cuộc đấu giá sẽ phải ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền đặt cọc ngay lập tức.

Hợp đồng mua bán

Sau khi bạn và người bán đạt được một mức giá thỏa thuận (hoặc bạn thắng một cuộc đấu giá), thì bạn sẽ phải ký hợp đồng mua tài sản.

Hợp đồng này có tên khác nhau ở các bang khác nhau, ví dụ:

• NSW, VIC, QLD, SA, NT– Contract of Sale (COS)
• TAS – Contrat for Sale
• WA – Offer and Acceptance (O & A)

Hợp đồng mua bán bao gồm các thông tin, như:

• Giá bán.
• Chi tiết khoản tiền cọc.
• Khoảng thời gian tạm dừng (nếu có).
• Ngày thanh toán.
• Các điều kiện đặc biệt trong hợp đồng.

Quá trình này tại tiểu bang sẽ khác nhau, vì vậy hãy trao đổi với luật sư hoặc nhà tư vấn pháp lý của bạn để biết thông tin cụ thể. Cần nhắc lại lần nữa, đừng đặt bút ký vào hợp đồng nếu người môi giới và  luật sư phản đối.

Cần có phê duyệt chính thức trước

Hợp đồng mua bán chỉ có giá trị ràng buộc khi được cả người bán và người mua đặt bút ký. Đừng ký hợp đồng cho đến khi bạn chắc chắn rằng mình được chấp thuận tài chính (approved for finance)!

Bạn cần có chấp thuận chính thức (formal approval), nghĩa là ngân hàng phải chấp nhận tài sản mà bạn đang mua làm tài sản đảm bảo cho khoản vay và đã xác nhận rằng họ sẵn sàng ứng trước khoản tiền vay cho bạn.

Cho đến khi nhận được chấp thuận chính thức, bạn sẽ không có gì để đảm bảo nào rằng ngân hàng sẽ cho bạn vay.

Hãy nhớ rằng trong hầu hết các trường hợp, khoản vay của bạn không thể được chấp thuận chính thức trước khi đấu giá. Vì lý do này, các cuộc đấu giá luôn tiềm ẩn rủi ro vì nếu ngân hàng không chấp nhận tài sản của bạn làm vật bảo đảm thì bạn có thể mất tiền đặt cọc.

Trong hầu hết các trường hợp, ngân hàng sẽ cử người định giá đến kiểm tra tài sản của bạn trước khi phê duyệt trước của bạn được chuyển thành phê duyệt chính thức. Nếu bạn đang có một khoản tiền gửi lớn và là người vay rủi ro rất thấp thì họ có thể hoàn toàn bỏ qua bước định giá.

Thanh toán

Loại sở hữu của bạn là gì?

Đối với các cặp đôi, bạn sẽ cần chọn loại quyền sở hữu đối với căn nhà. Thông tin này sẽ được định rõ trong các tài liệu mà luật sư của bạn cung cấp cho chính quyền tiểu bang để sang tên tài sản cho bạn.

Có ba loại sở hữu:

• Sole owner: Bạn là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà.
• Joint tenants: Hầu hết các cặp vợ chồng đã kết hôn chọn phương án này. Mỗi người sở hữu một phần tài sản bằng nhau và nếu một người qua đời thì chủ sở hữu kia sẽ tự động sở hữu phần tài sản còn lại, bất kể di chúc có yêu cầu gì đi chăng nữa.
• Tenants in common: Hầu hết bạn bè hoặc đối tác kinh doanh sẽ chọn phương án này. Quyền sở hữu tài sản không nhất thiết phải bằng nhau. Ngoài ra nếu chủ sở hữu qua đời thì phần tài sản của người đó sẽ được chuyển nhượng theo di chúc của họ.

Bạn nên thảo luận các phương án sở hữu này với người tư vấn pháp lý hoặc luật sư của bạn.

Kí đề nghị cho vay mua nhà

Sau khi được phê duyệt chính thức, sẽ mất khoảng một tuần để nhận được hồ sơ đề nghị cho vay (loan offer documents) từ ngân hàng. Đề nghị cho vay là hợp đồng giữa bạn và ngân hàng, liệt kê rõ các thông tin như số tiền vay, lãi suất và các khoản hoàn trả.

Bạn có thể thảo luận về đề nghị cho vay với người môi giới thế chấp hoặc cũng có thể tham khảo thêm các lời khuyên pháp lý độc lập với luật sư của mình.

Đôi khi các ngân hàng mắc một vài lỗi trong đề nghị cho vay và những lỗi này cần được sửa trước khi họ ứng trước khoản vay. Các lỗi phổ biến nhất là ghi sai tên của bạn hoặc địa chỉ của ngôi nhà mà bạn đang mua. Những sai lầm ít phổ biến hơn là nhầm chiết khấu lãi suất hoặc phí áp dụng cho khoản vay của bạn. Nếu tìm thấy một lỗi sai trong đề nghị cho vay, hãy báo cho người môi giới thế chấp ngay lập tức.

Hãy luôn ký và gửi lại đề nghị cho vay ngay lập tức để tránh chậm trễ trong việc thanh toán! Thường sẽ mất vài ngày để ngân hàng xử lý đề nghị cho vay của bạn, nhưng trong lúc cao điểm, có thể mất đến vài tuần.

Bạn có thể phải đính kèm một số tài liệu bổ sung cùng lời đề nghị cho vay của mình, chẳng hạn như bằng chứng thể hiện bạn có bảo hiểm cho tài sản. Vui lòng tham khảo danh sách trong đề nghị cho vay để đảm bảo mọi giấy tờ được nộp cho ngân hàng trong một lần.

Nếu bạn gửi riêng một số tài liệu thì rất có thể ngân hàng sẽ làm mất dẫn đến việc xử lý hồ sơ bị chậm trễ.

Tôi có cần bảo hiểm không?

Hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu người đi vay phải có bảo hiểm tòa nhà tối thiểu trước khi tiến hành thanh toán. Ngoài ra ngân hàng cũng có khả năng yêu cầu bạn đưa chúng vào hợp đồng bảo hiểm với tư cách là người đi vay.

Các yêu cầu vay sẽ khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản bạn đang mua:

• Nhà: Bạn cần mua bảo hiểm tòa nhà và cung cấp bằng chứng.
• Căn hộ / nhà phố: Công ty phân tầng bảo hiểm cho tòa nhà nên không cần bằng chứng.
• Đất trống: Không phải đóng bảo hiểm.

Nếu ngân hàng yêu cầu chứng thực bảo hiểm thì bạn có thể yêu cầu công ty bảo hiểm cung cấp giấy chứng nhận hợp đồng bảo hiểm có hiệu lực (certificate of currency) và gửi qua fax cho bạn. Cần đảm bảo rằng bạn đã bảo hiểm tài sản với số tiền tối thiểu và bao gồm người cho vay của bạn vào hợp đồng bảo hiểm trước khi bạn yêu cầu giấy chứng nhận hiệu lực.

Hãy nhanh chóng gửi giấy chứng nhận đến ngân hàng và đề nghị cho vay để việc thanh toán không bị trì hoãn.

Đăng kí trợ cấp

Bạn có đủ điều kiện nhận Trợ cấp cho người lần đầu sở hữu nhà (FHOG) không?

Có rất nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở khác nhau ở mỗi tiểu bang, dưới dạng trợ cấp và giảm trừ thuế trước bạ.

Các điều kiện để xác định một người có thể nhận trợ cấp hay không sẽ khác nhau đáng kể giữa các tiểu bang. Thường thì, bạn sẽ dễ dàng nhận được các khoản trợ cấp này nếu đang mua một bất động sản mới, xây nhà mới hoặc mua nhà tại địa phương. Một số tiểu ban có chính sách trợ cấp cho tất cả các loại tài sản.

Kiểm tra bất động sản lần cuối

Trước ngày khoản vay được thanh toán, bạn sẽ cần hoàn thành các bước kiểm tra cuối cùng để đảm bảo rằng căn nhà tình trạng căn nhà bạn dự định mua vẫn không thay đổi.

Việc kiểm tra  này có thể được hẹn trước với môi giới bất động sản. Bạn nên đảm bảo rằng ngôi nhà không bị hư hỏng và tất cả các đồ đạc và phụ kiện được liệt kê trong hợp đồng còn nguyên vẹn. Trong một số trường hợp, người bán có thể lén lút mang theo tấm thảm khi họ dọn đi!

Luật sư cũng sẽ kiểm tra giấy tờ lần cuối để đảm bảo rằng giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đã sẵn sàng để sang tên cho bạn.

Thanh toán

Chỉ còn vài bước cuối cùng là bạn đã có thể thanh toán và thực sự trở thành chủ sở hữu của căn nhà đầu tiên trong đời.

Ngày thanh toán thường diễn ra sau sáu tuần tính từ khi bạn đặt cọc. Tuy nhiên, bạn và người bán hoàn toàn có thể thương lượng một ngày thanh toán khác để phù hợp hơn với lịch của cả hai. Không nên thanh toán ít hơn bốn tuần vì một số ngân hàng có thể không có đủ thời gian để hoàn tất các thủ tục.

Vài ngày trước khi thanh toán, luật sư sẽ báo cho bạn nếu cần phải trả bất kỳ khoản thiếu hụt nào. Sau đó, bạn có thể chuẩn bị séc ngân hàng để chuyển số tiền này cho luật của bạn, họ sẽ giúp bạn lo phần thanh toán.

Vào ngày thanh toán, luật sư và ngân hàng sẽ gặp mặt nhau, đại diện cho bạn và người bán. Các khoản vay và tiền bổ sung sẽ được trao, và đổi lại bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền giải phóng thế chấp tài sản hiện tại (authority to release the current mortgage on the property).

Nếu cảm thấy khó hiểu khi nghe những thuật ngữ thế này thì cũng đừng quá lo lắng vì bạn không cần phải tham dự cuộc họp này. Luật sư sẽ đại diện bạn giải quyết những vấn đề phức tạp này!

Luật sư cũng sẽ cho phép môi giới bất động sản gửi tiền đặt cọc đến người bán.

Sau khi thanh toán xong, bạn đã có thể sở hữu chìa khóa để về ngôi nhà mới mua của mình. Xin chúc mừng!

Việc thanh toán đôi khi có thể bị trì hoãn vài ngày do ngân hàng gặp trục trặc. Vì lý do này, bạn nên chờ thêm một tuần rồi hẵng kết thúc hợp đồng thuê nhà hiện tại sau khi thanh toán. Ngoài ra bạn cũng nên hẹn một công ty dọn nhà vài ngày sau khi thanh toán để được hỗ trợ chuyển đến tổ ấm mới của mình.