LMI là gì?

Người ta thường bảo rằng điều tốt đẹp sẽ đến với ai biết kiên nhẫn chờ đợi, nhưng nhiều người khác lại nói rằng chỉ những con chim đến sớm mới bắt được sâu.

Đối với thị trường bất động sản ở Úc, những ai mua bất động sản hoàn toàn bằng tiền tiết kiệm của mình có thể tiết kiệm được một khoản khá lớn vì không phải trả tiền bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay (lenders mortgage insurance). 

Nhưng những người mua nhà sau khi tiết kiệm khoản đặt cọc tối thiểu 5% lại có cơ hội sở hữu căn nhà mơ ước sớm hơn. 

Thậm chí trước cả khi giá tăng và họ có thể thu được lợi nhuận trên chính căn nhà khi thị trường bất động sản tăng giá.

Đương nhiên những người sớm mua bất động sản sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay, nhưng liệu khoản phí này có xứng đáng? 

Số liệu thống kê cho thấy nhiều người đi vay nghĩ như vậy, vì khoảng 1/4 các khoản vay mua nhà ở Úc đều đi kèm với LMI (theo RBA).

Hoặc rất có thể phần lớn những người đi vay này không hiểu bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay thực sự là gì? 

Vào năm 2016, Nhà phân tích đến từ ngân hàng Martin North từ Digital Finance Analytics nói với ABC News rằng khoảng 70% hộ gia đình nghĩ rằng LMI là khoản bảo hiểm dành cho họ, và điều này là không chính xác.

Vì vậy, thực trạng này đặt ra câu hỏi…

Bảo hiểm thế chấp người dành cho vay (LMI) là gì?

Bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay (viết tắt là LMI) là chính sách bảo hiểm giúp người cho vay tránh những tổn thất mà họ có thể gánh chịu trong trường hợp người đi vay không còn khả năng có thể chi trả các khoản nợ (còn có thể được hiểu là ‘vỡ nợ’ đối với khoản vay mua nhà).

Không nên nhầm lẫn LMI với bảo hiểm bảo vệ khoản vay (mortgage protection insurance), giúp bảo hiểm cho người đi vay trong trường hợp tử vong, ốm đau, tàn tật hoặc thất nghiệp.

Về cơ bản, nếu một người đi vay không thể trả được khoản nợ của họ, người cho vay có thể lấy lại số tiền của mình bằng cách thu hồi các tài sản được ràng buộc với khoản vay mua nhà. 

Nhưng nếu giá trị tài sản giảm xuống, người cho vay có thể bị lỗ và LMI sẽ giúp người cho vay tránh được rủi ro này. 

Vì khoản tổn thất tiềm năng này đã được chuyển cho công ty bảo hiểm, người cho vay sẽ dễ dàng chấp thuận các khoản vay với tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LVR) cao, thường lên đến tối đa 95% giá trị hoặc giá bán của tài sản (tùy theo mức nào thấp hơn).

Bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay đã xuất hiện tại Úc từ năm 1965 và tạo ra nhiều cơ hội hơn để người dân vay mua nhà đồng thời khuyến khích người cho vay tính lãi suất thấp hơn. Hai nhà cung cấp LMI lớn nhất ở Úc là:

• Genworth Financial
• QBE

Người cho vay sẽ có quyền quyết định nhà cung cấp LMI và người đi vay buộc phải tôn trọng lựa chọn này.

Mặc dù LMI chỉ dành cho người cho vay, nhưng thường thì người đi vay lại phải trả phí cho dịch vụ này. 

Đối với nhiều người, trả tiền cho một hợp đồng bảo hiểm chỉ dành tổ chức tài chính là hình thức từ thiện tồi tệ nhất. Vậy nếu không trả LMI, thì bạn cần lưu ý những gì?

Làm sao để tránh bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay?

Thông thường, người đi vay được miễn khoản bảo hiểm này nếu khoản đặt cọc trên 20% (80% LVR) giá trị hoặc giá bán của tài sản (tùy theo mức nào thấp hơn). 

Điều này là bởi họ cho rằng những ai đi vay có số tiền cọc trên 20% thì ít có khả năng vỡ nợ hơn. 

Ngoài ra, khoản tiền đặt cọc 20% được xem như một vùng đệm đủ lớn để giúp người cho vay tránh tình trạng giá trị tài sản giảm- nghĩa là họ có nhiều khả năng để thu hồi tiền nếu người đi vay mất khả năng chi trả.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bạn sẽ cần một khoản tiền gửi lớn hơn. 

Ở các vùng ngoại ô, nơi mà người cho vay cho là có tỷ lệ vỡ nợ cao và / hoặc tài sản có nguy cơ giảm giá lớn (giống như tình trạng ở một số thị trấn sống nhờ khai thác khoáng sản sau khi cơn sốt phát triển cơ sở hạ tầng kết thúc), người cho vay có thể yêu cầu khoản tiền gửi lớn hơn (chẳng hạn như 30%) để được miễn LMI.

Các cách khác để tránh bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay.

Người đi vay có thể được miễn LMI vì các lý do khác, chẳng hạn như:

• Có người bảo lãnh: Nhiều người cho vay sẽ không cần LMI đối với khoản vay (bất kể khoản tiền gửi nhỏ như thế nào) nếu người vay được một người bảo lãnh chất lượng hỗ trợ (chẳng hạn như cha mẹ). Về mặt pháp lý, họ là người chịu trách nhiệm trả nợ nếu người đi vay không thể thanh toán.
• Làm việc trong ngành có thu nhập cao: Nếu người đi vay làm việc trong những ngành nghề được trả lương cao và tương đối ổn định thì đôi khi có thể vay với LVR lên đến 90% mà không cần phải trả LMI. Có thể kể đến như:
  

   

  • Bác sĩ (bác sĩ đa khoa, nha sĩ, bác sĩ nhãn khoa)
  • Nhân viên kế toán (ví dụ: chuyên gia thẩm định rủi ro, giám đốc tài chính, kiểm toán viên)
  • Luật sư (ví dụ: nhà tư vấn luật, thẩm phán, luật sư)
  • Đôi khi sự kết hợp của nhiều yếu tố khác cũng giúp miễn LMI cho khoản vay mua nhà, chẳng hạn như có lịch sử tín dụng hoàn hảo và bạn chỉ đang vay một khoản khiêm tốn cho bất động sản ở vùng có rủi ro thấp.

LMI có cộng vào khoản vay?

Phí LMI có thể được thanh toán như một khoản trả trước một lần khi thanh toán hoặc có thể được vốn hóa vào khoản vay (thêm vào số tiền vay) và được trả dần trong các khoản trả nợ thông thường.

Điều này nghĩa là phí bảo hiểm sẽ cộng dồn lãi suất và khiến phải trả nhiều hơn trong dài hạn.

Chi phí cho LMI là bao nhiêu?

Chi phí trả trước của LMI thường thay đổi tùy theo số tiền vay và LVR, như bạn có thể thấy bên dưới. Chúng cũng có thể phụ thuộc vào tình trạng của người đi vay. 

Ví dụ, người đi vay lần đầu thường phải trả phí bảo hiểm cao hơn người đã vay nhiều lần, dù họ có cùng LVR và số tiền vay.

Bạn có thể được hoàn trả phí LMI không?

Khi bạn tái cấp tài chính với một người cho vay khác hoặc mua một ngôi nhà mới, bạn thường sẽ không nhận lại được khoản phí bảo hiểm này. 

Bạn thậm chí có thể phải trả phí LMI một lần nữa nếu LVR của bạn vẫn trên 80%.

Tuy nhiên, trong trường hợp khoản vay được chấm dứt sớm (tức là trong hai năm đầu tiên), bạn có thể được hoàn trả một phần phí bảo hiểm LMI. 

Việc đánh giá để được hoàn tiền LMI sẽ phụ thuộc vào chính sách LMI của công ty bảo hiểm LMI và cần đáp ứng các tiêu chí nhất định, vì vậy, bạn nên trao đổi với bên cho vay để xem mình có đủ điều kiện hay không.

Tình huống thực tế

Brianna có khoản tiết kiệm trị giá 40.000 đô la và muốn mua một bất động sản trị giá 400.000 đô la. 

Khoản tiết kiệm 40.000 đô la của cô ấy sẽ đáng giá với khoản tiền gửi 10%, và LVR của cô ấy ở mức 90%. 

Vậy cô ấy sẽ bị tính phí bảo hiểm LMI khoảng 7.000 đô la.

Brianna có thể tránh khoản chi phí 7.000 đô la này bằng cách đợi đến khi tiết kiệm được khoản tiền gửi 20% (80.000 đô la). 

Với mức lương và chi phí hiện tại, cô ấy tiết kiệm được 20.000 đô la mỗi năm, vì vậy cô ấy sẽ mất hai năm để tiết kiệm tổng số tiền gửi là 80.000 đô la. 

Brianna có thể cho rằng hai năm chờ đợi là xứng đáng so với việc phải trả 7.000 đô la cho LMI.

Nhưng sẽ ra sao nếu giá trị tài sản tăng với tốc độ 5% mỗi năm? 

Vào thời điểm Brianna tiết kiệm được 80.000 đô la, căn nhà sẽ trị giá 441.000 đô la và 80.000 đô la của Brianna chỉ tương đương 18%. 

Nếu Brianna mua căn nhà này sớm hơn hai năm với khoản tiền cọc 10%, cô ấy có thể đã trả được một phần đáng kể và kiếm được 41.000 đô la tiền lãi. 

Trong trường hợp đó, chi phí dành cho LMI là hoàn toàn xứng đáng.

Những câu hỏi thường gặp

1. Cần bao lâu để bạn trả hết tiền bảo hiểm khoản vay?

Bảo hiểm thế chấp dành cho người cho vay (LMI) có thể được trả trước hoặc vốn hóa vào khoản vay. Việc vốn hóa LMI vào khoản vay về cơ bản nghĩa là bạn đang thêm nó vào số tiền vay và thanh toán nó trong các khoản hoàn trả vay mua nhà định kì của mình. Nếu bạn chọn thêm LMI vào số tiền vay, thời gian bạn trả hết LMI sẽ phụ thuộc vào thời gian bạn cần để trả hết khoản vay mua nhà.

2. Làm thế nào để tránh LMI mà không phải trả trước 20%?

Người đi vay không cần đặt cọc 20% mà vẫn có thể được miễn LMI nếu có người bảo lãnh hoặc làm việc trong một ngành nghề được trả lương cao và ổn định.

3. Làm cách nào để tránh LMI khi tái cấp vốn?

Cách đơn giản nhất để tránh thanh toán LMI khi tái cấp vốn là có LVR dưới 80%. Ngoài ra, bạn có thể nhờ một thành viên trong gia đình bảo lãnh.

4. Bảo hiểm thế chấp có đáng để trả không?

LMI là xứng đáng trong trường hợp bạn không có thời gian để tiết kiệm 20% tiền đặt cọc, chẳng hạn như khi giá bất động sản đang tăng nhanh hơn mức bạn có thể tiết kiệm hoặc nếu đây là một cơ hội hiếm hoi để bạn sở hữu ngôi nhà mơ ước với giá tốt.

Rõ ràng, tránh được LMI sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền vì không phải trả phí bảo hiểm. Nhưng nếu giá trị bất động sản tăng lên trong thời gian bạn tiết kiệm khoản cọc 20%, bạn sẽ phải trả nhiều hơn so với việc vay mua nhà với chỉ 5% tiền gửi. Bạn thậm chí có thể bị sốc khi phát hiện ra rằng khoản đặt cọc 20% giờ chỉ có giá trị 15% vì giá nhà đã tăng.

Đó là chưa kể đến những chi phí cảm xúc vô hình khi phải chờ đợi lâu hơn – chẳng hạn như bỏ lỡ cơ hội hiếm hoi để sở hữu căn nhà mơ ước mà bạn hằng ao ước.

Tất nhiên với LMI, bạn đang trả hàng nghìn USD cho một khoản bảo hiểm không dành cho mình, đây có vẻ là một sự lãng phí lớn về tiền bạc.

Vậy tốt hơn bạn nên đặt mục tiêu có được khoản cọc ít nhất 20%, nhưng hãy sẵn sàng mua với số tiền ít hơn và chịu chi phí LMI trong những trường hợp đặc biệt sau:

• Bạn rất tin tưởng rằng giá của bất động sản sẽ tăng đáng kể trong tương lai gần để cao hơn chi phí bỏ ra cho LMI; hoặc là
• Đó là ngôi nhà mơ ước của bạn (bạn có mối liên kết tình cảm mạnh mẽ với nó) mà bạn dự định sinh sống lâu dài và bạn không nghĩ rằng mình sẽ có cơ hội mua nó trong tương lai gần.